一級建築士 【代表岩本が語る 不動産再生のコツ】
ナフサ不足で建築費高騰。―「ハーフスケルトン」による築古ビル再生―

不動産開発の現場において、今や「建築費の高騰」は一過性の波ではなく、構造的な課題となりました。その背景にあるのは人手不足だけではありません。プラスチックや塗料、床材の原料となるナフサの価格変動や、エネルギーコストの上昇が建材価格をダイレクトに押し上げています。

この逆風下で、改めてその価値を再定義したいのが「ハーフスケルトン」での引き渡しという選択肢です。

通常、日本の賃貸オフィスは天井や壁、床をすべて綺麗に仕上げた状態で貸し出されます。しかし、働き方が多様化する中、単なる「事務作業場」の提供だけでは入居者を満足させることはできません。デザインやカルチャーにこだわりのある企業は、入居と同時に既存の仕上げを剥がし、多額の費用をかけて自分たち好みの空間へと作り直してきました。これはオーナーと入居者双方にとって、資源を無駄に消費し、コストを浪費する「負の循環」と言わざるを得ません。

ハーフスケルトンとは、空調や照明などの基幹インフラは整えつつ、天井を抜いて構造体を露出させ、壁や床をあえて「未完成」に近い状態で引き渡す手法です。これによって、入居者は無駄な解体費用や期間をかけることなく、クリエイティブな空間づくりの「ベース」として活用でき、スムーズに内装着工が可能になります。

さらに注目すべきは、退去時の「原状回復費用」が劇的に削減される点です。ハーフスケルトンに戻すということは、入居時に追加した造作を撤去するだけで済み、内装を作り直す必要がありません。(表1)

ただし、単に仕上げを省いて貸せばいいわけではありません。入居者が理想とする空間を実現するには、通常の内装監理より手間がかかります。また、剥き出しのコンクリートは仕上げが均一ではなく、特有のムラも生じます。これらを「欠陥」ではなく古いビル特有の「味」と捉えてもらう、入居者との丁寧なコミュニケーションも欠かせません。プロの知見でこれらのハードルをクリアすれば、初期投資を抑えつつ、一般的なオフィスを上回る高単価な賃料設定が可能になります。

最近では、会議室や家具まで作り込んで貸し出す「セットアップオフィス」が流行ですが、建築費が高騰する今だからこそ、「未完成」を価値に変え、古いビルを再生させる。「ハーフスケルトン」は、これからの時代におけるオフィス再生のスタンダードになると確信しています。