一級建築士 【代表岩本が語る　不動産再生のコツ】
築36年、共同住宅の賃料収入を“２倍”にした劇的なビフォー＆アフターとは

代官山にて、築36年全12戸のビンテージマンションを全35区画のスモールオフィスやSOHOへと再生させたプロジェクト「LANTIQUE BY IOQ」。結果的に賃貸マンション満室時の月額賃料収入910万円に比べ、約２倍となる1,790万円でリースアップとなりました。（図1）今回はこのプロジェクト「LANTIQUE BY IOQ」についてお話しします。

ビフォー＆アフターというと、デザインばかりに目が行きがちですが、不動産の収益を押し上げる為には、まず用途変更や床面積を増やすなどの抜本的改良を考える事が最優先となります。今回のプロジェクトで実施した、抜本的改良は３点となります。（表1）

まず初めに貸床面積を増やす事を考えました。そこで着目したのが地下駐車場です。条例では、２台あれば良い駐車場が地下駐車場で16台ありました。スモールオフィス・SOHOの場合、駐車場の需要は少ないので屋外駐車場を2台設置し、地下駐車場部分は既存の躯体を活かしてオフィス専有部や共用部ラウンジとしました。一部住宅用の倉庫を設置する事で、建物全体の容積を調整しています。

次に第２種中高層住居専用地域だった為、２階以下はオフィスへと用途変更を行い賃料単価をアップしました。最後に、３階以上の住宅部分は150㎡と大区画だった為、寄宿舎に用途変更し20㎡程のスモールオフィスにする事で賃料単価アップを実現しました。

建物全体の遵法性を保ちつつ上記３点の大改良を施し、デザイン性あふれる共用部を設置する事で、月額賃料が約２倍となり収益性向上が実現できたプロジェクトとなります。実質の設計期間は約6カ月、施工期間も約10カ月と、当社としては比較的長期間の再生プロジェクトでしたが、リーシングは6カ月程で全35区画が満室となりました。（LANTIQUE公式サイト：https://lantique.jp/）

 

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