一級建築士 【代表岩本が語る　不動産再生のコツ】
「既存不適格物件」の魅力

渋谷区など明治道り沿いの築古物件を扱っていると、道路拡幅による土地の減少により、現行法では容積超過となっている物件が多くあります。
その他に、高さ制限超過、日陰制限超過等、後からできた法律に適合していない物件も多々あります。

 

その様な物件は、新築当時の建築基準法等に適合して建てられていれば違法建築ではなく「既存不適格物件」と呼ばれます。
既存不適格物件というだけで検討を避ける不動産業者も多く、建て替えの際に容積消化が出来ないなど、同じように建物が建てられない事が理由で、売却時の価値は通常の物件に比べ下がる傾向にあります。
そんな既存不適格物件ですが、きちんと改修すれば長期間利用できる物件も多く、用途変更などを行う事で、思わぬ高利回り物件に再生できる場合があります。

 

例えば、道路拡幅により、土地収用が行われ、それが要因で容積超過となった既存物件では、建築物の増築申請などは出来ませんが、一定の条件を満たせば耐震補強等の大規模改修や、用途変更等は申請が可能です。（表１）

上記の様に現行法でも可能なリノベーションを施し、再生の過程で環境配慮の観点を取り入れるなど付加価値を付けることで、通常の再生物件以上の賃料を回収することができます。また通常の再生物件より安く購入することができれば、高利回り物件となる可能性があります。

建築基準法、消防法、条例、地区計画等、様々な要因で法律は変わりますが、新築当時の法律に基づいてきちんと建設された「既存不適格物件」は違法建築ではありません。

建築費が高騰している昨今、解体せずに再生させると、思わぬお宝物件となる事もあります。

 

 

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