【リノベーションのプロが語る 不動産再生のコツ】
築古ビルの運用を考える
オフィスビルに屋上は必要か?有効活用方法について

Column

築古ビルの屋上には、旧式の大型室外機や高架水槽などが設置されている場合が多く、設備関連を一式リニューアルすると、各設備が小型化したことによる余剰スペースが生まれる場合が多々あります。
今回はそのような屋上スペースの利用方法についてお話しします。

オフィスビルの屋上は直接賃料を生むスペースではないため、多額のコストを掛け、入居者用の共用部に改修するかどうかは悩むところではあります。またコスト面の他、安全性や近隣クレームなどの懸念点もあり、メリット・デメリットを比較し利用に関して二の足を踏むオーナーも少なくありません。(表1)

 ▲表1 屋上を共用部とするメリット・デメリット
▲表1 屋上を共用部とするメリット・デメリット

最近の大型築浅オフィスビルでは、一定の換気量が確保できるよう換気設備や空調設備が設置されており、安全面からも窓が開かず、屋上が解放されていないビルが殆どです。

築古ビルが魅力を発揮するには、築浅ビルとの差別化が重要となります。屋上での休憩はもちろん、Wi-Fiやコンセントを完備して軽い仕事や打合せなどもできると、入居者にとっては自慢のスペースとなり、従業員満足度も向上します。その一方で、安全な手すりの設置や、利用時間の制限、カメラでの監視など一定の配慮も必要となります。

屋上スペースはしっかりとした企画と運営を行えば、入居者用の共用部として魅力を発揮しつつ、貸し切りイベントや撮影利用などで思わぬ副収入もあり得ます。そして、建物内で専有面積を削らずに済む魅力ある共用部となれば、建物全体の坪単価・稼働率を押し上げる事も可能となるでしょう。

結論として築古ビルの再生には、屋上テラスの設置は必要不可欠な要素です。周辺環境や眺望、面積などを相対的に加味した設置コストの算出が重要となるでしょう。

コロナ禍の今だからこそ開放的なオフィスビルが求められています。

 ▲東京タワーに隣接し、BBQや貸切イベントも可能なGROWTH BY IOQ
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