一級建築士 【代表岩本が語る　不動産再生のコツ】
「稼働率98.7％」なぜ強い？リアルゲイトのオフィス

24年3月末時点での当社の物件稼働率は「98.7％」過去2年間で最高を記録しました。
コロナ禍でも比較的高稼働率を維持していたのですが、平時に戻り更に稼働率が上昇しました。(図１)
 

主要因に、当社物件の特徴でもある渋谷区を中心に広がる展開エリアが挙げられます。（図２）
ＩＴ企業の多い渋谷区では、コロナ禍当初はテレワークなどへの移行が早く他の都心に比べ稼働率は下がりましたが、景気回復する企業も多く、いち早く平時の稼働率に戻りました。今でもこのエリアでの拡大需要は高く、大規模オフィスビルも含め、高稼働・高賃料で推移しています。
 
そして渋谷区が高騰したことから、池尻大橋や五反田周辺にもその好影響が出始めています。

次に、供給している商品と価格帯のバランスが挙げられます。20㎡～50㎡代のスモールオフィスの供給を中心としながら、適度な共用施設と、デザインなどを施す事により、平均坪単価2.5万前後での供給を可能にしています。（図３）
 

築古ビルの単価でみると、割高に感じるかも知れませんが、他社高級サービスオフィスと比べるとお得感を感じるユーザーが居るのだと思います。

最後に、退去後のリーシングスピードが挙げられます。
スモールオフィスのデメリットとしては、その規模故にテナントの定着率は高く有りません。その為、テナントが退去してからの原状回復、リーシング、契約から入居までの期間が稼働率を大きく左右します。
 

当社では、ウェブサイトの更新、原状回復の工事、リーシングなどを内製化している為、素早い対応が可能です。また、テナントの入れ替えを想定し、工期が掛かるクロスやタイルカーペットなどの仕上げを極力減らしています。

 

上記のようなドミナント戦略、商品づくりと運営が現状の高稼働に現れていると考えられます。シェアオフィス運営は、高額な賃料単価ばかりが目に付きますが、入れ替えも多く、手間が掛かるのも事実です。適正な空室率や支出を見越しての事業運営が重要となります。

 

 

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