【代表岩本が語る 不動産再生のコツ】
コロナ禍のオフィス需要について
本当に渋谷区のオフィス需要は減退しているのか？

昨今のコロナ禍で、テレワークの拡大とオフィス縮小移転による都心オフィスの空室率は上昇を続けています。今回は特に空室率の上昇が著しい渋谷区について、弊社のデータを基に、今後のオフィスの可能性について解説します。

オフィス稼働率推移－都心5区

コロナ禍で大きく変化した働き方により、今後100坪以上の大規模オフィス需要は減少すると予測します。都心5区の空室率も2021年3月時点で5.4％（三鬼商事㈱オフィスマーケットデータ）と上昇していますが、渋谷区に関しては、昨年10月以降空室率の上昇は鈍化しています。（図1・図2参照）

昨年春ごろより、渋谷区オフィスの需要減退が大きな話題となりましたが、IT企業などが集積するエリアの特性上、テレワークによるオフィス縮小の判断が早く、その影響が他のエリアより早く空室率として表れたと思われます。港区・新宿区などは今年に入ってからも大きく空室率が上昇していますが、渋谷区に関しては一定の空室率を保った状況です。

▲図1：稼働率推移比較（都心5区・リアルゲイトML物件）

オフィス稼働率推移－渋谷区

一方で、弊社が企画・運営する渋谷区の5～50坪程のスモールオフィスでは、1回目の緊急事態宣言が発令された2020年4月頃に、多くの解約申請が出ました。その影響が2020年7月頃に一時的な稼働率の下落として表れていますが、その後はほぼ100％の稼働率を維持し、スモールオフィス需要の高さがうかがえます。主に縮小移転やサテライト利用などがスモールオフィスへの移転理由となっており、拠点を小さくしても渋谷区に法人登記を残す企業が多いことがうかがわれます。（図2参照）

▲図2：稼働率推移比較（渋谷区・リアルゲイトＭＬ物件）

最新事例「LAIDOUT SHIBUYA」から見る、渋谷区の可能性

2021年4月にオープンしたLAIDOUT SHIBUYA（レイドアウト渋谷）は、渋谷駅徒歩1分、築43年の元料理教室をオフィス・ショップに用途変更した物件です。現地看板を中心に多くの反響をいただき、開業前にも関わらず、坪4万という高単価で既に約6割の成約に至っています。（図3参照）昨年オープンしたミヤシタパークからも至近で、その賑わいもリーシングに影響しています。

オフィス不要論や見直しを検討する企業がある一方、個性的な建物や人、次々と生まれる新たなカルチャースポットなど変化をうまく捉えた企画をすることで、高賃料・早期満室稼働の実現も可能です。渋谷区はそんな可能性を大いに秘めた街ではないでしょうか。

▲図3：LAIDOUT SHIBUYA外観・物件概要

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