【代表岩本が語る 不動産再生のコツ】
新築建替えと一棟リノベーションの事業比較
築48年10階435坪、旧耐震のビルを複合施設へリノベーション

大阪難波のクリエイティブオフィス「T4 BUILDING OSAKA」の事例をご紹介します。
1社が本社ビルとして利用していた築48年10階建435坪のオフィスビルを、店舗・事務所へリノベーション。
リアルゲイトは耐震補強を含めた基本設計・実施設計監修および外観・内装デザインから、開業後のリーシングマネジメント・運営管理コンサルティングまでを一気通貫で担っています。

 

本事例では、ビルの新築建替えと一棟リノベーションの場合の事業性を検証しました。
建替えの場合はリノベーションの場合に比べ、高額な賃料で貸し出せる、高い耐久性を確保できる、レンタブル比を重視し自由な設計や設備の更新が可能になる等のメリットがあります。
一方、建替えと比較した場合のリノベーションのメリットは、工事費が抑えられる、工事期間が短い、賃料等の収入の発生が早い点などです。本事例では、現在の建築基準法で新築を計画すると、各階の専有部は既存建物より面積が確保できるものの、容積率や斜線制限の都合上、地上8階建てとなり延床面積に大きな違いが出ないことが分かりました。また現地調査や耐震診断の結果、耐久性に問題ないこと、耐震補強によって十分な耐震性が確保できると判明しました。
その結果、オーナー様は建替えではなく、リノベーションによる再生を選択され、本社ビルを有効活用し、エリアの活性化や新しい価値の創出を目指す本プロジェクトが決定しました。

 

リノベーション後は、ラウンジ、ルーフトップテラス、ミーティングルームなどの共用部と、約7坪～40坪の大小様々な17区画のオフィス、地域住民も利用できるカフェからなる複合施設に生まれ変わりました。オフィス専有部は、空調や照明など最低限のインフラ設備を設置したシンプルな空間の状態で引き渡すため、入居者は初期工事費を抑えつつ、内装やオフィスレイアウト含め、自由な空間づくりを行うことができ、オフィスを通して理想的な働き方や採用力強化の実現が可能となります。結果として、デザインと企画力により、築浅ビルと大差ない賃料設定を可能にしました。

 

老朽化などで競争力の低下した築古ビルの再生は、すぐに新築建替えを検討するのではなく、耐久・耐震性など建物の状態や規模、ビルオーナー様の思い、地域に根付いてきたそのビルの歴史などを鑑み、既存物件を最大限活かすリノベーションの選択肢があってもいいのではないでしょうか。

 

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