【代表岩本が語る 不動産再生のコツ】
マーケットに基づく収益性の高いプランニングとは？
レンタブル比の高さが収益性の高さとはならない理由

東京都心では、大規模ビルの開発が活発に進む中、築古中小規模ビルは老朽化などに伴い、今後ますます空室の懸念や競争力の低下が危ぶまれており、他ビルとの差別化による収益確保には工夫が必要です。
今回は、東京都心で50棟以上（累計入居企業数1,150社以上）のオフィスやイベントスペースの企画から運営・管理までを一気通貫で行う弊社の実績と実例を基に、収益性の高いプランニングのポイントを解説します。

 

下記は株式会社リアルゲイトが運営・管理する都心の物件の一例です。もともと1フロア400坪2区画（レンタブル比90％）で賃貸されていた築35年のビルで、品川駅徒歩4分と立地条件は良いものの、経年劣化や既存柱・壁面の位置、天井の低さなどが影響し、大きな区画割りでのリーシングが困難で空室が目立っていました。

そこで、周辺エリアのマーケット調査及び自社実績を基に、従業員数4~10名ほどのスタートアップ企業が増加傾向にあり、5～10坪規模のスモールオフィス需要が高いこと、またそのような企業は事業規模の成長スピードが速く、賃貸面積にバリエーションを持たせたプランニングが有効であることを加味した上で、1フロア17区画（レンタブル比70％）、5.5坪～62坪のオフィスへ区画割りしました。
廊下やラウンジ、会議室等の共用部を設けたことでレンタブル比は約20％下がるものの、専有部の坪単価は1万円以上アップし、グロス賃料は約33％増加しました。
つまりレンタブル比の高さが必ずしも収益性の高さに繋がるわけではありません。さらに小割りにすることで急な空室率上昇を防げる点や、共用部の充実性が他ビルとの差別化に繋がる点もメリットとなります。
一方で築古ビルの場合、既存の柱や壁面をはじめ、非難導線や排煙など消防設備の制限がある点、区画数が増えることで運営の手間が多くなる点は留意する必要があります。

 

当物件の入居者からは、ラウンジや会議室などの共用部が充実しており、クライアントとの打合せに有効である点や採用強化に寄与している点などが好評で、リノベーション竣工後6年経過してもなお満室稼働を続ける人気物件となっています。

収益を最大化するためには、レンタブル比の高さだけではなく、テナントニーズの供給や働きやすさへの配慮が必要不可欠で、利用者の立場でプランニングすることが重要となるでしょう。

 

 

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