一級建築士 【代表岩本が語る　不動産再生のコツ】
築古オフィスビル再生「１階店舗を考える」

当社では、３００坪～５００坪程度の築古オフィスビル一棟を扱う場合が多いですが、各階のオフィス区画割と同様に、重視しているのは１階店舗への優良テナント誘致です。
今回は1階店舗誘致における「優良」の考え方についてお話します。

 

１階店舗を高単価で借りるテナントが「優良」と考えがちですが、１階店舗が低単価でも２階以上のオフィスを高単価で貸すことが出来れば、「優良」と考える場合もあります。１階はビルの顔であり、打合せなどができるデザイン性の高いカフェなどが入ると、オフィスユーザーは利用勝手が良く、それがビル全体の付加価値となり上層階が高単価で貸せる場合があります。逆にオフィスユーザーと親和性の無い閉ざされたテナントが入ると、そのテナント自体が高単価であっても、上層階の単価は上がらず総合的に収支が悪化する場合があります。

図の例では、Ⓐは１階の店舗が坪２万と割安になりますが、２階以上のオフィスを坪2.7万で貸す事で合計1140万。Ⓑは、店舗を坪３万と高く貸していますが、オフィスの坪単価が下がり合計1090万となります。（図１）

テナントビルであれば、一棟でより高収益を上げる事を望まれますので、Ⓐの方が良い事例となります。バランスを見ながら最適な店舗規模を考え、低単価でも優良テナントを誘致しビル全体の付加価値を上げる選択や、ビル入居者へのサービスや交流会などを実施し、運営面でもビル全体の更なるシナジーを生む工夫が、一棟ビル再生では重要となります。

当社事例である築45年 池尻大橋駅より徒歩7分「ROOTS SQUARE」は、１階店舗のカフェ誘致に成功し、オフィスの坪単価も坪2.9万と築古ビルの再生でありながら高単価を実現しました。

街を歩いていると１階のみテナントが入り、上層階がガラガラというビルを良く目にします。ビルオーナーは、ビル全体でより良い収支を実現する事が目的ですので、１階の顔となる優良テナント誘致には目先の収支より先を見越した計画が重要となります。

 

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